A l’heure où le système de retraite par répartition est en difficulté, il est de plus en plus pertinent d’essayer de trouver des solutions alternatives pour améliorer le quotidien des retraités. La vente en viager occupé est une alternative intelligente qui permet de monétiser son patrimoine immobilier, pour obtenir des liquidités tout en continuant de vivre chez soi. Découvrons ensemble le fonctionnement du viager occupé, comment se calcule le montant que vous pourriez obtenir, et tous les avantages du viager occupé.
Fonctionnement du viager occupé
Le viager est un concept ancien dont l’introduction dans le droit français remonte au IXème siècle, sous le règne de Charles II. La vente en viager de biens immobiliers a toujours existé, restant néanmoins assez confidentielle au long des siècles. On peut tout de même trouver quelques exemples célèbres de viager, comme par exemple le fameux domaine de la Boisserie à Colombey-Les-Deux-Eglises, acquis par Charles de Gaulle en 1934, et d’ailleurs resté dans la famille depuis.
Le viager consiste à vendre son bien en échange d’une rente payée à intervalles réguliers, généralement tous les mois, jusqu’au décès du vendeur. En réalité dans la très large majorité des cas, le viager prévoit que le vendeur continue d’habiter chez lui jusqu’à son décès, c’est le principe du viager occupé. Le viager occupé représente plus de 90% des transactions immobilières en viager.
Le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH), qui est une partie du droit de propriété permettant d’habiter le bien, en personne prudente et raisonnable, c’est-à-dire en le maintenant en bon état d’entretien. Contrairement à l’usufruit, ce droit ne permet pas de louer le bien immobilier, et ce droit ne peut pas être cédé à autrui (il porte uniquement sur la tête de celui qui en bénéficie à l’origine).
Traditionnellement, la répartition des charges en viager occupé est définie conventionnellement dans l’acte de vente et se fait de la manière suivante :
- Vendeur : paye la taxe d’habitation, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, 2/3 des charges courantes de copropriété;
- Acquéreur : paye la taxe foncière, 1/3 des charges courantes de copropriété et les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code Civil.
Il est aussi possible de vendre en viager libre, en opposition au viager occupé. C’est dans ce cas uniquement une modalité financière de paiement, puisque la propriété est vendue en échange d’une rente mais l’acquéreur peut prendre possession du bien dès maintenant.
Combien obtenir avec une vente en viager occupé ?
Si vous souhaitez augmenter votre retraite, vous pouvez vendre votre bien immobilier en viager occupé, pour obtenir un complément de ressources financières, tout en continuant de vivre chez vous grâce au droit d’usage et d’habitation.
En conservant un droit d’usage et d’habitation, vous devrez vendre votre bien immobilier avec une décote par rapport à sa valeur vénale, c’este à dire la valeur de marché que vous pourriez obtenir en le vendant intégralement et en déménageant.
Comment est calculée la décote d’occupation ? Il n’existe pas de simulateur viager officiel, puisque tout dépend du prix que sont prêts à payer les acquéreurs. Néanmoins, il existe des bonnes pratiques de calcul de cette décote. Concrètement, la décote correspond au fait qu’avec un droit d’usage et d’habitation, vous allez occuper le bien sans payer de loyer mensuellement. La somme des loyers sur toute votre durée de vie représente un « manque à gagner » pour l’acquéreur, par rapport à une situation de mise en location du bien. Ce montant dépend bien entendu de la durée de vie prévue.
La pratique courante consiste à utiliser des tables de mortalité, par exemple celles fournies par l’INSEE qui sont une référence, afin d’obtenir une espérance de vie théorique en fonction de votre âge. Plus vous êtes jeune, plus la décote sera importante.
Ensuite, le prix de vente pourra être décomposé en un bouquet et des rentes. Le bouquet est le montant de capital que vous obtiendrez immédiatement lors de la signature, et les rentes seront versées tous les mois jusqu’à la fin du viager. La répartition du prix entre bouquet et rentes est libre, le choix se fait en fonction de vos besoins, et des préférences des acquéreurs.
Sachez qu’il est de plus en plus facile de trouver des acquéreurs intéressés par un paiement 100% bouquet, c’est ce qu’on appelle le viager occupé sans rente. Dans un tel viager sans rente, vous conservez un droit d’usage et d’habitation, la répartition des charges peut être convenue conventionnellement comme dans un viager avec rente, seule la fiscalité du montant reçu est différente. N’hésitez pas à consulter le simulateur de Dillan, qui vous permettra de savoir combien vous pourriez obtenir tout en conservant l’usufruit viager de votre bien immobilier, afin d’améliorer votre retraite.
Les avantages du viager occupé
Vous souhaitez mener à bien des projets durant votre retraite ? Rénovation de votre logement, donation à vos enfants ou petits-enfants, voyages, loisirs personnels... Nombreuses sont les raisons d’avoir besoin d’augmenter sa retraite aujourd’hui. Mais il n’est pas toujours facile de trouver des solutions de financement sûres et intéressantes. Le viager occupé est une solution de financement pour vos projets de retraite, qui présente de nombreux avantages, que ce soit en viager avec rente ou en viager sans rente.
Monétiser la richesse de son patrimoine immobilier
Si vous avez eu la chance de pouvoir acheter un bien immobilier voilà quelques décennies, vous le savez, votre bien immobilier a certainement pris beaucoup de valeur, et représente désormais une part importante de votre patrimoine total. Malheureusement vous ne pouvez pas utiliser cette richesse au quotidien, contrairement à l’épargne disponible dans vos livrets bancaires par exemple. Vendre en viager occupé permet justement de remédier à ce paradoxe, en monétisant votre patrimoine immobilier. Devenez libre de profiter de la plus-value immobilière bloquée dans votre bien immobilier ! Dans le cas du viager sans rente, obtenez l’intégralité du prix immédiatement !
Continuer de vivre chez soi, comme avant
En viager occupé, vous conservez le droit d’usage et d’habitation. Grâce à l’acte de vente signé chez le notaire, ce droit vous est réservé de manière viagère, en toute sécurité. C’est seulement au moment du décès que l’acquéreur pourra obtenir la jouissance de votre maison ou appartement. Ainsi, vous pouvez continuer d’habiter chez vous, sans rien changer à vos habitudes.
Une vente sécurisée
Comme toute transaction immobilière, la vente en viager occupé est contractualisée par un acte de vente signé chez le notaire. L’acte de vente comprendra des clauses spécifiques pour encadrer votre droit d’usage et d’habitation et les modalités de paiement, et sera ensuite publié au service de publicité foncière. Vous pouvez faire appel au notaire de votre choix pour vous accompagner dans les démarches.
C’est votre argent, pas un prêt bancaire
Contrairement à un prêt bancaire, le viager occupé vous permet d’obtenir de l’argent sans vous endetter. Rien à rembourser à la banque, pas d’intérêts à payer, c’est votre argent. Vous pouvez d’ailleurs utiliser l’argent comme vous le souhaitez, ce n’est pas un prêt affecté.
Les solutions proposées par Dillan apportent des avantages supplémentaires.
La vente partielle avec Dillan, pour plus de souplesse
Dillan propose une alternative au viager sans rente, en vous permettant de choisir précisément le montant que vous allez obtenir, en faisant une vente partielle de votre propriété. Si par exemple votre maison vaut 350.000€ et vous souhaitez obtenir 100.000€ ? Dillan achète une part de votre maison et vous conservez l’usufruit viager.
Une vente rapide avec Dillan
Dillan achète directement, Dillan n’est pas un intermédiaire. Ainsi, vous évitez le recours à un intermédiaire, et vous pouvez obtenir le capital en seulement quelques étapes. Finies les visites sans fin pour un viager sans rente avec de nombreux acheteurs hésitants !
