Viager et succession : tout ce qu'il faut savoir

Succession : droit et obligation en cas de décès

Succession en cas de décès du vendeur (créditrentier)

Le vendeur en viager, nommé "crédirentier", conserve le droit d'habiter le logement et reçoit une rente régulière de l'acquéreur. Le montant de cette rente est fixé lors de la vente et peut être indexé.

Lors du décès du crédirentier, l'acquéreur obtient la pleine propriété du bien, dont il était jusque-là nu-propriétaire. Les héritiers du vendeur n'ont donc aucun droit sur ce bien vendu en viager, qui n'est pas inclus dans la succession et rejoint le patrimoine de l'acquéreur.

Les autres propriétés immobilières du défunt, non vendues en viager, font partie de sa succession.

Succession en cas de décès de l'acheteur (débirentier)

Si le débirentier décède avant le crédirentier, ses héritiers sont tenus de continuer à verser la rente viagère. Le bien fait alors partie de l'actif successoral.

Le décès de l'acquéreur (débirentier) n'affecte pas la vente. Cela ne change rien pour le crédirentier, si ce n'est l'apparition d'un nouveau débiteur. Les héritiers deviennent propriétaires du bien et doivent continuer à payer la rente dans les mêmes conditions que le défunt. De son côté, le crédirentier dispose de tous les moyens légaux ou contractuels pour faire face au non-paiement de la rente viagère par les héritiers.

Si aucune clause de solidarité et d'indivisibilité n'est prévue dans le contrat de vente, chaque héritier est responsable du paiement de la rente viagère en fonction de ses droits dans la succession. Généralement, le contrat de vente stipule que les héritiers de l'acquéreur sont solidairement et indivisiblement tenus de payer la rente. Cela signifie que le crédirentier peut poursuivre n'importe quel héritier en cas de difficultés pour obtenir le paiement total de la dette.

En revanche, les héritiers qui ont renoncé à la succession du débirentier ne sont pas tenus de payer la rente.

La souscription d'une assurance décès-invalidité n'est pas obligatoire pour le débirentier. Son coût représente environ 15% du montant de la rente et est rarement souscrit en pratique. En effet, les héritiers ont toujours la possibilité de vendre le bien. Cependant, rien n'empêche les plus prudents d'entre eux de souscrire une assurance afin d'éviter de faire peser le paiement de la rente viagère sur leurs proches. Il convient de noter que si le débirentier décède, sa veuve ou ses enfants peuvent vendre la part du débirentier sans l'accord du crédirentier, sauf si le contrat contient une clause limitant le droit de vendre le bien. Cette assurance n'est donc pas indispensable. Cependant, le crédirentier peut l'exiger en tant que garantie complémentaire lors de la souscription du contrat. Un message d'autant plus facile à faire passer que l'acquéreur est jeune et que l'assurance est moins chère.

Vendre en viager à un membre de sa famille

Est il possible de vendre en viager à un héritier ?

Il est tout à fait possible de vendre un bien immobilier en viager à un de ses enfants. Il est nécessaire de prendre certaines précautions pour que la transaction soit légale :

• Le prix de vente en viager à un membre de la famille doit correspondre à celui du marché, sans quoi l'opération pourrait être considérée comme une donation déguisée.
• Il est préférable d'obtenir l'accord des autres enfants sur la vente. Sinon, ceux-ci pourraient demander à ce que la valeur du bien soit intégrée dans le partage de l'héritage.

Quels sont les risques de la vente en viager à un héritier ?

La vente immobilière en viager au sein de la famille permet généralement d'éviter les droits de succession, en ne payant que les droits de mutation, comme le stipule l'article 793 du Code général des impôts. Toutefois, si l'administration fiscale détecte une irrégularité, elle peut entamer une procédure de redressement.

Quelles différences sur la succession entre un viager libre et un viager occupé ?

La vente en viager, libre ou occupé, implique dans les deux cas la disparition de la succession du bien mentionné.

Traditionnellement, le montant perçu pour un viager libre est plus important, ce qui permet potentiellement une donation du bouquet, tout ou partie, plus importante.