Vendre sa maison après 80 ans

Avantages de vendre en viager après 80 ans

Même à 80 ans, si vous êtes en bonne santé et en pleine capacité intellectuelle, vous pouvez vendre votre bien, maison ou appartement, en viager. A cet âge, le montant de la rente peut être attractif pour l'acheteur. Cela vous offre la possibilité de rester dans votre maison tout en recevant une rente viagère supplémentaire, après avoir reçu le bouquet initial. Généralement, le bouquet représente environ 30% de la valeur du bien.

Cette somme peut être utilisée pour des rénovations, des voyages ou pour profiter davantage de la vie.

Inconvénients de vendre en viager après 80 ans

Le viager peut être aussi interprété comme une façon légale de vider son patrimoine. Exemple : des parents privant les enfants ou héritiers de droits de succession.

Si vous êtes intégralement propriétaire du bien, selon la loi, l’accord des enfants n'est pas nécessaire pour une telle vente. Il est important de choisir soigneusement votre acheteur, car le risque majeur d'une vente en viager est le non-paiement de la rente. Le contrat de vente comprendra dans tous les cas une clause résolutoire. En cas de non-paiement, la vente sera automatiquement annulée, vous retrouverez la propriété de votre bien et vous n'aurez pas à rembourser les sommes d’argent liées aux rentes et le bouquet reçus.

Les différentes formes de viager adaptées aux personnes âgées

Le viager libre

Si le viager occupé est le type de viager principal, il existe également le viager libre, moins connu mais offrant ses propres avantages et caractéristiques.

Définition du viager libre

La spécificité du viager libre réside dans le fait que le vendeur transfère la pleine propriété de son bien immobilier, sans aucun démembrement, ce dernier séparant la nue-propriété et l’usufruit par exemple. Lors de la signature du viager libre, le vendeur se sépare définitivement de sa propriété, et l'acquéreur en devient pleinement propriétaire. A savoir que la présence d’un notaire est nécéssaire pour conclure l’opération.

Viager occupé et viager libre

La différence majeure entre le viager occupé et le viager libre réside dans la conservation du droit d'habitation ou de l’usufruit par le vendeur dans le premier cas, tandis que le bien est vendu sans occupation dans le second. Dans le viager libre, le propriétaire vendeur cède entièrement son bien, contrairement au démembrement de propriété du viager occupé. Le paiement se fait toujours en deux étapes : le bouquet initial et la rente viagère, similaires au viager occupé.

Avantages

Le vendeur en viager libre vise principalement la rente viagère, qui lui permet d'augmenter ses revenus à vie, de créer une retraite complémentaire, et de garantir des revenus plus stables de son vivant pour notamment se prémunir contre l'inflation.

Cette rente est également réversible à 100% au conjoint survivant, mais aussi indexée sur le coût de la vie.

Le viager libre offre au vendeur propriétaire la possibilité de se décharger des charges et des responsabilités de gestion, mais lui permet aussi d’anticiper sa succession en effectuant une donation du bouquet, ce dernier étant exempté d’impôts.

Du côté de l'acquéreur, ceux qui optent pour un viager libre ont droit de résidence dans le logement, mais peuvent également le mettre en location immédiatement (droits liés à l’usufruit).

Inconvénients

Ils sont plutôt à chercher du côté de l'acheteur

• Toutes les impôts et taxes, mais aussi les différentes charges du bien sont entièrement à sa charge
• Le viager libre représente encore aujourd’hui une rareté sur le marché immobilier.

Calcul

Ce dernier est plus simple que dans le cas d’un viager occupé.

Dans le cas d'un viager libre, le prix de vente du bien (maison/appartement), correspond à la valeur vénale, car aucune décote d'occupation n'est appliquée. En effet, contrairement au viager occupé, le vendeur du viager libre ne conserve pas le droit de résider dans le logement.

Le prix de vente n'est pas déterminé en fonction de l'âge du vendeur, mais le montant de la rente viagère est basé sur son âge au moment de la signature du contrat chez le notaire.

Le viager occupé

Dans le viager occupé, le vendeur propriétaire transfère son bien à l'acheteur mais conserve le droit d'y habiter jusqu'à son décès.

Avec le viager libre, l'acheteur peut immédiatement occuper le bien après la conclusion de l'acte de vente, sans attendre le décès du vendeur.

Viager occupé

Évaluation de la valeur vénale de votre bien après 80 ans

L'évaluation de la valeur vénale d'une résidence repose sur divers facteurs, qu’on peut lister avec la répartition suivante :

• Type du bien (appartement, maison, immeuble, etc.) ;
• Situation géographique ;
• État du marché immobilier local ;
• Superficie ;
• Nombre de pièces ;
• État général du bien ;
• Orientation ;
• Biens annexes (cave, garage, parking) ;
• Proximité de vis-à-vis ;
• Commodités supplémentaires (climatisation, double vitrage, piscine, etc.) ;
• État d'occupation du bien (vide ou loué).

Un critère essentiel reste le prix associé à d'autres biens similaires au vôtre (même localisation, même taille, même condition, etc.).

Le site DVF (Demande de Valeur Foncière) de la DGFIP fournit les ventes immobilières des cinq dernières années, vous donnant une estimation du prix au m².

L'outil Patrim, qui nécessite une connexion à l’espace Particulier du site des finances publiques, offre des informations similaires.

Les particularités de la vente en viager selon les âges

La tranche d'âge idéale pour vendre en viager se situe entre 75 et 85 ans, d'où une moyenne d'âge de 78 ans pour les vendeurs en viager en France. Dans cette tranche d'âge, la décote d'occupation est plus faible, rendant le prix de vente plus intéressant. La fiscalité de la rente est en outre favorable avec un abattement fiscal de 70% pour l'impôt sur le revenu. Il est préférable de planifier ce type de projet en avance, sans attendre une éventuelle diminution des capacités physiques ou intellectuelles, car le viager est une vente technique ayant un impact significatif sur la vie et les proches.