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Qu’est-ce qu’un prêt viager hypothécaire ?

A la croisée de la vente en viager et du prêt personnel, le prêt viager hypothécaire permet d’obtenir des liquidités à la retraite. Découvrez son fonctionnement et quelques précautions à prendre.
Deux seniors s'interrogent sur le prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire est un prêt octroyé par un établissement de crédit, prêteur, avec la mise en place d’une hypothèque sur un bien immobilier détenu par l’emprunteur propriétaire, et dont le remboursement du capital prêté sera fait au moment du décès de l’emprunteur.

La commercialisation de ce type de prêt est aujourd’hui très limitée, aucune grande banque française ne le propose à l’échelle nationale. Pourtant ce type de prêt peut s’avérer intéressant pour certains profils d’emprunteur.

Quelques définitions

Contrairement au contrat de vente en viager qui est très ancien et remonte au Moyen-Age en France, le Prêt Viager Hypothécaire (PVH) est récent, ayant été inscrit dans le Code de la Consommation à l’occasion de la réforme du droit des sûretés en 2006. Selon l’article L315-1 du Code de la Consommation :

Le prêt viager hypothécaire est un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d'un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l'emprunteur à usage exclusif d'habitation et dont le remboursement - principal et intérêts capitalisés annuellement - ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur ou lors de l'aliénation ou du démembrement de la propriété de l'immeuble hypothéqué s'ils surviennent avant le décès. Ce contrat peut également prévoir le même dispositif avec un remboursement périodique des seuls intérêts.

Pour mieux cerner ce qui se cache derrière ce type de prêt, essayons tout d’abord de bien comprendre les termes « hypothèque » et« viager ».

Hypothèque : selon le dictionnaire Larousse, l’hypothèque est un « droit réel, immobilier et indivisible, dont est grevé un bien immeuble pour garantir le paiement d'une créance ». C’est une garantie prise par le prêteur sur un bien immobilier ou logement détenu par l’emprunteur, et en cas de non remboursement du crédit, la banque peut faire saisir le bien immobilier et le vendre pour se rembourser. La signature d'une hypothèque doit être faite devant un notaire, qui se charge de son inscription et de sa publication aux services de la publicité foncière.

Viager : se dit d’un contrat qui dure pendant la vie d’une personne, cf. notre article sur le viager pour en savoir plus sur les origines.

Comment fonctionne un prêt viager hypothécaire ?

Le crédit viager hypothécaire est un prêt non affecté. Cela signifie que vous pouvez utiliser les fonds comme vous le souhaitez, contrairement à un prêt affecté à l’acquisition d’une voiture par exemple.

Combien puis-je emprunter ?

Le montant que vous pouvez emprunter en tant que propriétaire, dépend principalement de trois caractéristiques : la valeur de votre bien immobilier, votre âge et votre genre. Avant la mise en place du prêt, un expert immobilier va être mandaté pour estimer la valeur du bien. Le coût de l’expertise est en général pris en charge par l’établissement de crédit.

Ensuite, en fonction de votre âge et de votre genre, l’établissement de crédit calcule votre espérance de vie, et vous indiquera le montant maximum qu’il est prêt à vous accorder selon cette espérance de vie. Cette somme sera toujours largement inférieur à la valeur de votre bien car le prêteur ne pourra pas vous réclamer plus que la valeur de votre bien au moment du remboursement.

Prenons un exemple pour y voir plus clair :

  • Valeur de votre bien : 100.000€
  • Imaginons que le montant emprunté s’élève à: 90.000€
  • Taux d’intérêt annuel : 5%
  • Dette après 1 an : 94.500€
  • Dette après 2 ans : 99.225€

Ainsi dès la troisième année, le montant de la dette atteindrait son plafond, situation que le prêteur veut éviter dès que votre espérance de vie est supérieure à 2 ans. En pratique, la somme empruntée ne pourrait donc pas être si élevée.

Le calcul des intérêts

Comme pour tout prêt bancaire, le capital est prêté par l’établissement de crédit en échange du paiement d’intérêts. Par défaut, un prêt hypothécaire viager prévoit qu’aucune mensualité ne soit payée tout au long du prêt, ni capital ni intérêts. Les intérêts sont accumulés tous les ans et sont remboursés « in fine », c’est-à-dire au dénouement du prêt, en même temps que le capital.

Si vous préférez laisser une charge moindre au moment de votre succession, vous pouvez choisir de payer mensuellement les intérêts du prêt. Cela a pour avantage de ne pas accumuler d’intérêts qui peuvent devenir importants sur la durée. En revanche, cela vous ajoute une charge mensuelle, contrainte parfois difficile à tenir avec un budget mensuel de plus en plus mis à l’épreuve par l’inflation et la hausse des coûts liés au vieillissement.

Les 3 options de remboursement

Contrairement à un prêt classique qui a une durée définie en avance, par exemple 15 ou 20 ans pour un prêt immobilier, la date de fin du prêt viager hypothécaire (PVH) n’est pas connue en avance. Alors quels sont les évènements qui peuvent mettre fin au prêt et entrainer le remboursement à la banque ?

C’est au moment du décès de l’emprunteur (le décès du dernier emprunteur lorsqu’il y a deux co-emprunteurs), que la banque va demander à se faire rembourser du capital et des intérêts accumulés sur la période. C’est donc aux héritiers de payer la dette liée à l'emprunt, plafonnée à la valeur du bien immobilier. Si les héritiers ne sont pas en mesure de rembourser la dette, l'organisme de crédit peut procéder à la saisie du bien pour le mettre en vente.

Le contrat de crédit viager hypothécaire offre aussi la possibilité de faire un remboursement anticipé. Dans ce cas, vous êtes libre de rembourser avant votre décès, mais vous serez pénalisé par des frais de remboursement anticipé, qui peuvent s’élever jusqu’à 4 mois d’intérêts.

Enfin, dernière possibilité, le remboursement en cas de vente du bien. Si vous décidez de vendre votre bien ou de céder l’usufruit ou la nue-propriété, vous êtes tenu de notifier l'organisme de crédit du projet de cession, qui va alors prélever le montant de la dette sur la vente du bien immobilier. Attention, si l’établissement bancaire conteste la valeur de vente prévue, il pourra faire une expertise et procéder à la saisie du bien.

Le processus de souscription

Le prêt viager hypothécaire (PVH) est disponible à partir de 60 ans. Comme indiqué précédemment, plus vous êtes jeune, moins vous pourrez emprunter. Il faut être propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation (les locaux commerciaux sont exclus de ce dispositif), et le bien doit être détenu en direct (pas au travers d’une SCI).

Après simulation et échange avec un conseiller (courtier ou banque), une visite d’expertise va être organisée pour définir la valeur vénale de votre bien immobilier afin de déterminer le montant de votre prêt. Vous obtiendrez les fonds après signature de l’offre de prêt chez le notaire. En effet, l’hypothèque doit obligatoirement être constatée par un acte notarié.

Contrairement aux prêts immobiliers, aucune assurance de prêt ne vous sera demandée (et donc pas de questionnaire médical), puisque c’est votre bien immobilier qui sert de garantie pour l’établissement de crédit.

Ce type de prêt n’est plus disponible à grande échelle en France, seuls certains courtiers et certaines banques le proposent.

Quels sont les inconvénients du prêt viager hypothécaire ?

Avec le prêt viager hypothécaire, vous pouvez, en tant que propriétaire, obtenir des liquidités à la retraite, même lorsque les prêts traditionnels vous seraient refusés. L’utilisation des fonds est libre, cela vous permet donc de mener à bien les projets qui vous tiennent à cœur durant votre retraite, faire une donation, ou avoir la garantie de pouvoir assumer le coût du maintien à domicile ou le financement d’un EHPAD. Aucune mensualité n’est exigée de votre vivant, c’est au moment de la succession que le remboursement de la dette sera dû. Ces avantages ne doivent pas masquer deux inconvénients bien réels à avoir en tête.

Premier inconvénient : le coût réel du crédit n’est pas connu à l’avance, car il va dépendre de la durée de vie de l’emprunteur. Plus l’emprunteur vit longtemps, plus les intérêts s’accumulent, et le montant de la dette à rembourser par les héritiers augmente. Il se peut d’ailleurs que la totalité de la valeur du bien soit dûe à l'organisme bancaire au moment du décès, les héritiers pouvant avoir des difficultés à rembourser cette somme s’ils veulent conserver la propriété du bien.

Deuxième inconvénient : les frais peuvent être importants. Lors de la mise en place du prêt hypothécaire, vous devrez payer des frais à la banque, et vous devrez payer les frais de l’hypothèque associés à l’acte notarié et à la publicité auprès des services de publicité foncière. En moyenne, les frais d’hypothèque s’élèvent à 1.5% du montant emprunté (notamment la taxe de publicité foncière pour 0.7%, la contribution de sécurité immobilière pour 0.1%, les émoluments du notaire, les formalités et débours). Consultez cet article des notaires pour bien comprendre ce qui est appelé dans le langage commun les « frais de notaire ».

Il est donc indispensable d’être conseillé avant de souscrire ce type de prêt, pour être certain que la solution correspond précisément à vos besoins et n’engendrera pas de mauvaises surprises lors de votre succession.

La vente partielle, une alternative à considérer

Conscients des nombreuses problématiques de financement auxquelles sont confrontés les retraités, chez Dillan nous avons souhaité mettre en place une solution innovante qui permet d’obtenir des liquidités à partir de son bien immobilier. Dillan vous achète une part de votre bien immobilier, vous conservez le droit d’habiter ou louer le bien, en échange du capital financier dont vous avez besoin. Avec la vente partielle pas de mauvaise surprise : vous savez précisément quelle part de votre bien vous vendez, et vous obtenez des liquidités, pour financer vos projets, sans vous endetter.

Comparatif entre le prêt viager hypothécaire (PVH) et la vente partielle de Dillan :

Prêt viager hypothécaire Vente partielle Dillan
Libre utilisation des fonds Oui Oui
Zéro frais de mise en place Non Oui
Pas de questionnaire médical Oui Oui
Je reste propriétaire Oui, mais avec une hypothèque Oui, partiellement
Je connais le coût pour mes héritiers Non, dépend de votre durée de vie Oui, pourcentage de la valeur du bien fixé dès le départ

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