Viager sans rente, qu’est-ce que c’est ?

Parfois considéré comme un abus de langage, le viager sans rente est un mécanisme bien réel proposé par de plus en plus d’acteurs et qui présente de nombreux avantages : c’est une vente qui vous permet de continuer d’occuper votre bien immobilier, tout en recevant un capital important (« 100% bouquet ») pour améliorer votre retraite.

Définition de la rente dans une vente en viager

De manière générale, une rente est un revenu périodique que l’on obtient grâce à un bien ou un capital ; elle peut aussi plus spécifiquement faire référence à une somme d’argent qu’une personne est tenue de verser périodiquement à une autre.

Le concept de rente viagère est défini dans le Code Civil aux articles 1968 à 1983, comme un contrat aléatoire permettant d’obtenir la propriété. La notion d’aléa, c’est-à-dire de dépendance à un évènement incertain, est donc intrinsèque à la rente viagère. La rente viagère ne concerne pas uniquement l’immobilier, elle s’applique par exemple aux contrats d’assurance.

Lorsqu’on parle de rente viagère pour un bien immobilier, il s’agit d’une modalité de paiement du prix négocié pour la cession de propriété d’une partie à une autre, consistant à échelonner le paiement de manière régulière toute au long de la vie du cédant. Concrètement, un paiement en rente viagère consiste à verser tous les mois un montant défini à l’avance, jusqu’au décès du vendeur. Selon la date de décès du vendeur, le montant total payé sera donc différent, mais la rente devra être versée durant toute la vie, comme précisé par l’article 1979 du Code Civil.

Vendre en viager sans rente, est-ce possible ?

Oui c’est possible, dans le cas d’un viager occupé. Le viager occupé consiste à vendre la propriété de son bien, tout en conservant un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH), qui donne le droit de continuer de vivre dans le bien de manière viagère, c’est-à-dire jusqu’au décès. Des modalités de libération anticipée du bien peuvent être prévues, par exemple dans le cas où la personne ne peut plus vivre seule chez elle et doit déménager dans un EHPAD, mais le cas général prévoit que le droit d’usage et d’habitation perdure la vie durant.

Ainsi, dans une vente en viager occupé traditionnelle, deux paramètres sont viagers : le droit d’usage et d’habitation, et le paiement de la rente. Il est tout à fait possible de choisir une modalité de paiement différente en décidant qu’aucune rente ne sera versée, mais que le prix de la vente sera versé intégralement en une seule fois lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Dans ce cas, le seul paramètre viager qui subsiste est le droit d’usage et d’habitation, c’est le viager sans rente, parfois appelé « viager 100% bouquet ».

A contrario, il n’existe donc pas de « viager libre sans rente », seule une transaction en viager occupé peut être payée sans rente.

Avantages et inconvénients du viager sans rente

Quels sont les avantages du viager sans rente ?

• Prix connu : en viager sans rente, l’intégralité du prix est versée en une seule fois, et ne va donc pas dépendre de la date de décès du vendeur. Pas d’incertitude donc, ni pour le vendeur ni pour l’acheteur.
• Meilleur traitement fiscal : si vous vendez votre résidence principale en viager, vous ne paierez pas d’impôts sur le bouquet, mais vous devrez en payer sur les rentes mensuelles, puisque la rente viagère est en partie imposable en fonction de l'âge du crédit rentier, dans la catégorie des impôts sur le revenu. En viager sans rente, le traitement fiscal est donc meilleur.
• Intérêt des acheteurs : de plus en plus d’acheteurs, à la fois particuliers et institutionnels, sont intéressés par le viager sans rente, puisque contrairement au viager avec rente, il fait disparaître un risque fort et le besoin de provisionner en amont le paiement de rentes futures.

Quels sont les inconvénients du viager sans rente ?

• Pas de revenu mensuel : beaucoup de vendeurs en viager sont a priori intéressés par le fait d’obtenir un complément de revenus tous les mois, afin de compléter leur retraite et les aides de l’état pour assumer leurs dépenses. Avec le viager sans rente, l’intégralité du prix est versée en une seule fois.
• Pas d’effet d’aubaine possible : dans le cas où le vendeur dépasserait son espérance de vie théorique, avec le versement d’une rente, le vendeur obtient au total plus d’argent que dans un paiement en bouquet seul. En viager sans rente, pas de gain additionnel possible associé à l’aléa sur la date de décès.

Comment calculer un viager sans rente ?

Comme expliqué en détail dans notre article sur le calcul du montant d’une vente en viager, le prix d’une vente en viager se base sur la valeur vénale du bien, la décote d’occupation fonction de votre âge, et la répartition choisie entre bouquet et rente.

Dans une vente en viager sans rente, le calcul est finalement plus simple : rentrent en jeu seulement la valeur vénale du bien et la décote d’occupation. Plus vous vendez votre bien à un âge avancé, plus le montant obtenu au moment de la transaction, 100% bouquet, sera élevé. Néanmoins n’attendez pas trop, pour pouvoir profiter de la richesse bloquée dans votre patrimoine immobilier dès maintenant et réaliser tous vos projets.

Comment vendre en viager sans rente ?

La vente en viager sans rente se fera généralement suivant 4 étapes :

1. Consulter des professionnels : il est difficile de procéder par soi-même, sauf bien entendu si vous avez des connaissances approfondies sur le viager et l’immobilier. Il est recommandé de consulter des professionnels qui ont l’habitude de réaliser des ventes en viager sans rente, par exemple des notaires ou des agents immobiliers spécialisés. Attention, les évaluations du prix de vente seront généralement différentes, et les commissions facturées pourront être parfois très significatives.
2. Trouver un acheteur : le processus de vente en viager sans rente est généralement assez long, nécessite plusieurs visites et parfois des baisses du prix de vente affiché. Assurez-vous bien que toutes les dispositions juridiques et financières soient respectées et que vous avez confiance dans le sérieux de l’acheteur, qui deviendra le propriétaire de votre logement.
3. Préparer la signature de l’acte de vente : comme toute transaction immobilière, la signature doit se faire chez le notaire et être publiée au service de publicité foncière. Il convient généralement de signer tout d’abord un compromis de vente, de réaliser l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires et de collecter les différentes pièces justificatives concernant votre état civil et votre bien immobilier. En parallèle, votre notaire s’occupera de la rédaction de l’acte de vente en incluant toutes les clauses protectrices garantissant votre sérénité.
4. Signer l’acte de vente : dernière étape, vous vous rendez chez le notaire pour signer le contrat de vente avec votre acquéreur et vous recevez l’intégralité du prix de vente sur votre compte bancaire au moment de la signature.

Alternative à la vente en viager traditionnelle, Dillan achète directement votre bien immobilier pour vous permettre d’améliorer votre retraite, tout en conservant l’usufruit viager de votre bien. Faites une simulation et contactez-nous pour en savoir plus !