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L’usufruit d’un bien immobilier est le droit d’habiter ou de louer le bien pour en percevoir les revenus. Très exactement, c’est “le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance”, selon la définition de l’article 578 du Code Civil.
N’hésitez pas à consulter cet article pour savoir comment fonctionne l’usufruit.
L’usufruit peut être temporaire ou viager, voyons ensemble ce que cela signifie.
L’usufruit est un droit octroyé à une personne (ou plusieurs personnes, par exemple pour un couple). Par défaut, ce droit s’éteint au plus tard au décès de son titulaire, ou au décès le plus tardif lorsqu’il est octroyé à plusieurs personnes. On dit dans ce cas que c'est un usufruit viager.
Prenons l’exemple d’une donation de la nue-propriété d’un bien entre les membres d’une famille. Pour l’exemple, imaginons Monsieur X., veuf, âgée de 85 ans. Il est seul propriétaire du bien immobilier dans lequel il vit. Il choisit de faire donation à ses deux enfants de la nue-propriété de son bien, pour commencer la transmission. Souhaitant continuer à vivre chez lui, il va se réserver l’usufruit viager du bien, pour pouvoir y vivre jusqu’au jour de son décès.
D’un point de vue fiscal, pour calculer les droits à payer sur la donation, il convient de prendre en compte uniquement la valeur de la nue-propriété, selon un barème fiscal qui dépend de l’âge de l’usufruitier.
Par défaut, l’usufruit est un droit qui s’éteint au décès de son titulaire. Il est cependant possible de prévoir une extinction anticipée.
Par exemple, dans une vente immobilière, il est possible de vendre la nue-propriété de son bien tout en se réservant l’usufruit pendant 10 ans. Ainsi, pendant la durée de l’usufruit, l’occupant est roi dans sa maison, il peut y habiter ou décider de la louer. Il a bien entendu un certain nombre d’obligations à respecter. Au bout des 10 ans, l’usufruit s’éteint, et l’occupant doit alors quitter les lieux; le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété du bien, c’est-à-dire qu’il peut à ce moment là décider d’emménager lui-même dans le logement.
L’extinction anticipée de l’usufruit doit être prévue lors de la constitution de l’usufruit. Il s’agit concrètement de fixer un terme déterminé, selon accord entre les parties et de l’inscrire dans l’acte constitutif de l’usufruit. L’extinction de l’usufruit aura donc lieu soit à l’issue du terme convenu, soit au décès du titulaire s’il intervient plus tôt.
Dans le cas où l’usufruitier est une personne morale, par exemple une SCI, l’usufruit viager n’est pas possible, il devra obligatoirement être temporaire, d’une durée maximale de 30 ans.
La constitution d’un usufruit intervient souvent dans un cadre familial, pour transmettre un bien immobilier. Pour répondre à la question “comment choisir entre usufruit temporaire et usufruit viager”, il s’agit principalement de prendre en considération les besoins en terme de logement, et les éventuels impacts fiscaux.
Si vous souhaitez continuer de vivre chez vous sereinement, sans avoir prévu de déménager dans les années qui viennent, et que vous souhaitez au contraire pouvoir vieillir chez vous le plus longtemps possible, il est recommandé de conserver l’usufruit viager. Ainsi, pas d’inquiétude : avec l’usufruit viager, vous pourrez continuer d’habiter chez vous aussi longtemps que vous le souhaitez, et même louer votre bien immobilier pour en tirer des revenus locatifs.
Au contraire, si vous souhaitez déménager dans un avenir proche, pour rejoindre la région de vos rêves ou un établissement plus adapté au grand âge, vous pouvez dans ce cas envisager de conserver l’usufruit temporaire pendant quelques années. Cela vous permettra de commencer à transmettre la nue-propriété, tout en vous laissant libre de préparer la suite à votre rythme.
Bien sûr! Il est tout à fait possible de vendre la nue-propriété de son bien immobilier, tout en se réservant l’usufruit viager. Quels intérêts? L’intérêt est double: premièrement, cela vous permet d’obtenir des ressources financières en monétisant votre patrimoine immobilier, pour améliorer votre retraite. Deuxièmement, cela vous permet de continuer de vivre chez vous comme avant, et ce jusqu’à votre décès.
Vous avez peut-être aussi entendu parler de la vente en viager avec réserve de Droit d’Usage et d’Habitation, qui s’apparente à la vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit. Vous pouvez consulter notre article pour découvrir entre usufruit viager et DUH, quelles différences.
Pour vendre la nue-propriété de votre bien, il est possible de s’adresser à un agent immobilier spécialisé, qui pourra vous aider à trouver un acheteur particulier. Il est aussi possible de vendre directement à Dillan, tout ou partie de la nue-propriété de votre bien, pour obtenir un capital financier de manière simple, rapide et transparente. Contactez-nous pour en savoir plus!
