Le viager sans rente : une alternative intéressante pour les seniors et les héritiers

Qu'est-ce que le viager sans rente ?

Le viager sans rente est une option moins répandue que le viager avec rente, plus classique, mais qui présente différents avantages pour les vendeurs, ou les investisseurs. Contrairement au viager avec rente, dans le viager sans rente, le vendeur du logement ne reçoit pas de versement régulier de rente pendant toute sa vie. Seul un bouquet “sec” lui est remis.

Comment fonctionne le viager sans rente ?

Comme le viager avec rente, le fonctionnement du viager sans rente repose sur la vente en pleine propriété avec droit d’usage et d’habitation (DUH). Cette approche consiste à céder les droits de propriété à un acquéreur, en échange d’un bouquet, tout en conservant le droit de résider dans le logement jusqu’à son décès. Cependant, le vendeur n'aura pas la possibilité de louer ou de prêter sa propriété. La vente en nue-propriété, laissant l’usufruit aux vendeurs, offre cet avantage.

Différence entre le viager sans rente et le viager classique ?

Les différences fondamentales

Les différences entre le viager avec rente et le viager sans rente résident principalement dans le versement ou non d'une rente viagère au vendeur. Dans  le viager avec rente, le vendeur bénéficie d'une rente régulière, de la part de l’acheteur, jusqu'à la fin de sa vie, tandis que dans le viager sans rente, il reçoit un capital important, ou bouquet, en une seule fois lors de la vente du bien. La signature de l'acte authentique de vente est obligatoirement signé devant un notaire. Le choix entre les deux options viagères dépend des besoins financiers du vendeur, de sa situation personnelle et de ses préférences.

Les avantages et inconvénients de chaque option

Avantages

Les avantages du viager sans rente résident principalement dans la possibilité pour le vendeur de continuer à vivre dans son domicile, jusqu'à la fin de sa vie. Cela lui permet de rester dans un environnement familier et de profiter de sa propriété, appartement ou maison, sans déménager.

Dans ce modèle d’achat, les acquéreurs versent un bouquet aux vendeurs, lors de la signature de la vente. Le “bouquet” offre de larges possibilités, comme financer divers projets ou améliorer sa situation financière.

Inconvénients

Le seul principal inconvénient du viager sans rente, est par définition l’absence de rente, qui consiste en une source de revenus réguliers et garantis.

Pourquoi le viager sans rente est une option intéressante?

Avantages pour les seniors

Pour les particuliers, comme nous l’avons vu, le viager sans rente peut convenir aux vendeurs qui ont besoin d'un apport financier immédiat pour réaliser à terme des projets spécifiques ou faire face à des besoins financiers urgents. Et cela à un âge où les possibilités de prêt sont très limitées. Le viager sans rente est aussi plus éthique, ne représentant pas un “pari sur l’espérance de vie”, souvent associé au viager avec rente, ce qui assainit les relations entre acquéreurs et vendeurs.

Bénéfices pour les héritiers

Le modèle de viager sans rente, avec pour rappel un versement de capital en une fois, permet aux héritiers de connaitre le montant perçu, peu importe la durée de vie effective. Ainsi, au moment de la succession, le capital qui n'aura pas été dépensé reviendra aux héritiers, sans incertitude sur le montant (contrairement à un viager avec rente).

Avantages pour les investisseurs

Pour les professionnels à la recherche d’investissements immobiliers, le viager sans rente permet d’éviter les risques financiers de la rente viagère, valable à vie, indexée sur l’inflation, et intégralement réversible au conjoint suivant. Récemment, certains fonds ont commencé à investir dans ce domaine, offrant des avantages par rapport à l'achat direct. Parmi les principaux avantages figurent une réduction de l'investissement initial (de 1000 € à 5000 €), la mutualisation du risque de "surlongévité" entre plusieurs occupants et l'absence des contraintes liées à la possession directe d'une vente en viager, comme les travaux, le versement d'une rente, etc.

Le cadre légal du viager sans rente

La vente en viager est réglementée par les articles 1968 à 1983 du Code Civil, qui font partie du Titre XII intitulé « Des contrats aléatoires ».

L'élément essentiel qui caractérise le contrat comme aléatoire est la présence d'une rente viagère. Sans rente viagère, le contrat n'est pas aléatoire et il ne s'agit pas d'un viager.

Le terme « viager sans rente » n'est donc pas juridiquement correct. Il désigne en réalité une vente en pleine propriété où le vendeur conserve le droit de rester vivre chez lui jusqu’à son décès. Ce Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) immobilier ne doit pas être confondu avec l’usufruit, qui offre, comme évoqué précédemment, la possibilité de mettre sa maison ou son appartement en location, afin d’en percevoir les loyers.

Le cadre fiscal du viager sans rente

La vente en viager sans rente est soumise à la fiscalité de l'impôt sur le revenu des plus-values immobilières. Si le bien vendu est la résidence principale du vendeur ou s'il le détient depuis plus de 30 ans, il sera totalement exonéré d'impôts et taxes, soit un avantage non négligeable. Autrement, un abattement fiscal pour la durée de détention est applicable à partir de la 6ème année.

C'est un avantage fiscal important du viager sans rente par rapport au viager classique, car les rentes viagères sont imposables à l'impôt sur le revenu.

Par ailleurs, le viager sans rente est avantageux en matière d'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), car seul le Démembrement d'Usage et d'Habitation (DUH) est pris en compte dans l'assiette imposable à l'IFI. La valeur fiscale du DUH est égale à 60% de l'usufruit, qui est défini par le barème fiscal de l'usufruit utilisé par les notaires.