Le viager sans rente : une alternative intéressante pour les seniors et les héritiers

Qu'est-ce que le viager sans rente ?

Le viager sans rente est une option moins répandue que le viager avec rente, plus classique, mais qui présente différents avantages pour les vendeurs, ou les investisseurs. Contrairement au viager avec rente, dans le viager sans rente, le vendeur du logement ne reçoit pas de versement régulier de rente pendant toute sa vie. Seul un bouquet “sec” lui est remis.

Vendre en viager sans rente, est-ce possible ?

Oui c’est possible, dans le cas d’un viager occupé. Le viager occupé consiste à vendre la propriété de son bien, tout en conservant un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH), qui donne le droit de continuer de vivre dans le bien de manière viagère, c’est-à-dire jusqu’au décès. Des modalités de libération anticipée du bien peuvent être prévues, par exemple dans le cas où la personne ne peut plus vivre seule chez elle et doit déménager dans un EHPAD, mais le cas général prévoit que le droit d’usage et d’habitation perdure la vie durant.

Ainsi, dans une vente en viager occupé traditionnelle, deux paramètres sont viagers : le droit d’usage et d’habitation, et le paiement de la rente. Il est tout à fait possible de choisir une modalité de paiement différente en décidant qu’aucune rente ne sera versée, mais que le prix de la vente sera versé intégralement en une seule fois lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Dans ce cas, le seul paramètre viager qui subsiste est le droit d’usage et d’habitation, c’est le viager sans rente, parfois appelé « viager 100% bouquet ».

A contrario, il n’existe donc pas de « viager libre sans rente », seule une transaction en viager occupé peut être payée sans rente.

Comment fonctionne le viager sans rente ?

Comme le viager avec rente, le fonctionnement du viager sans rente repose sur la vente en pleine propriété avec droit d’usage et d’habitation (DUH). Cette approche consiste à céder les droits de propriété à un acquéreur, en échange d’un bouquet, tout en conservant le droit de résider dans le logement jusqu’à son décès. Cependant, le vendeur n'aura pas la possibilité de louer ou de prêter sa propriété. La vente en nue-propriété, laissant l’usufruit aux vendeurs, offre cet avantage.

Différence entre le viager sans rente et le viager classique ?

Les différences fondamentales

Les différences entre le viager avec rente et le viager sans rente résident principalement dans le versement ou non d'une rente viagère au vendeur. Dans  le viager avec rente, le vendeur bénéficie d'une rente régulière, de la part de l’acheteur, jusqu'à la fin de sa vie, tandis que dans le viager sans rente, il reçoit un capital important, ou bouquet, en une seule fois lors de la vente du bien. La signature de l'acte authentique de vente est obligatoirement signé devant un notaire. Le choix entre les deux options viagères dépend des besoins financiers du vendeur, de sa situation personnelle et de ses préférences.

Les avantages et inconvénients de chaque option

Avantages

Les avantages du viager sans rente résident principalement dans la possibilité pour le vendeur de continuer à vivre dans son domicile, jusqu'à la fin de sa vie. Cela lui permet de rester dans un environnement familier et de profiter de sa propriété, appartement ou maison, sans déménager.

Dans ce modèle d’achat, les acquéreurs versent un bouquet aux vendeurs, lors de la signature de la vente. Le “bouquet” offre de larges possibilités, comme financer divers projets ou améliorer sa situation financière.

Inconvénients

Le seul principal inconvénient du viager sans rente, est par définition l’absence de rente, qui consiste en une source de revenus réguliers et garantis.

Pourquoi le viager sans rente est une option intéressante?

Avantages pour les seniors

Pour les particuliers, comme nous l’avons vu, le viager sans rente peut convenir aux vendeurs qui ont besoin d'un apport financier immédiat pour réaliser à terme des projets spécifiques ou faire face à des besoins financiers urgents. Et cela à un âge où les possibilités de prêt sont très limitées. Le viager sans rente est aussi plus éthique, ne représentant pas un “pari sur l’espérance de vie”, souvent associé au viager avec rente, ce qui assainit les relations entre acquéreurs et vendeurs.

Les personnes qui vendent leur résidence principale en viager, ne paient pas d’impôts sur le bouquet, mais devront en payer sur les rentes mensuelles, puisque la rente viagère est en partie imposable en fonction de l'âge du crédirentier, dans la catégorie des impôts sur le revenu. En viager sans rente, le traitement fiscal est donc meilleur.

Bénéfices pour les héritiers

Le modèle de viager sans rente, avec pour rappel un versement de capital en une fois, permet aux héritiers de connaitre le montant perçu, peu importe la durée de vie effective. Ainsi, au moment de la succession, le capital qui n'aura pas été dépensé reviendra aux héritiers, sans incertitude sur le montant (contrairement à un viager avec rente).

Avantages pour les investisseurs

Pour les professionnels à la recherche d’investissements immobiliers, le viager sans rente permet d’éviter les risques financiers de la rente viagère, valable à vie, indexée sur l’inflation, et intégralement réversible au conjoint suivant. Récemment, certains fonds ont commencé à investir dans ce domaine, offrant des avantages par rapport à l'achat direct. Parmi les principaux avantages figurent une réduction de l'investissement initial (de 1000 € à 5000 €), la mutualisation du risque de "surlongévité" entre plusieurs occupants et l'absence des contraintes liées à la possession directe d'une vente en viager, comme les travaux, le versement d'une rente, etc.

Quels sont les inconvénients du viager sans rente ?

Pas de revenu mensuel : beaucoup de vendeurs en viager sont a priori intéressés par le fait d’obtenir un complément de revenus tous les mois, afin de compléter leur retraite et les aides de l’état pour assumer leurs dépenses. Avec le viager sans rente, l’intégralité du prix est versée en une seule fois.

Pas d’effet d’aubaine possible : dans le cas où le vendeur dépasserait son espérance de vie théorique, avec le versement d’une rente, le vendeur obtient au total plus d’argent que dans un paiement en bouquet seul. En viager sans rente, pas de gain additionnel possible associé à l’aléa sur la date de décès.

Comment vendre en viager sans rente ?

La vente en viager sans rente se fera généralement suivant 4 étapes :

Consulter des professionnels : il est difficile de procéder par soi-même, sauf bien entendu si vous avez des connaissances approfondies sur le viager et l’immobilier. Il est recommandé de consulter des professionnels qui ont l’habitude de réaliser des ventes en viager sans rente, par exemple des notaires ou des agents immobiliers spécialisés. Attention, les évaluations du prix de vente seront généralement différentes, et les commissions facturées pourront être parfois très significatives.

Trouver un acheteur : le processus de vente en viager sans rente est généralement assez long, nécessite plusieurs visites et parfois des baisses du prix de vente affiché. Assurez-vous bien que toutes les dispositions juridiques et financières soient respectées et que vous avez confiance dans le sérieux de l’acheteur, qui deviendra le propriétaire de votre logement.

Préparer la signature de l’acte de vente : comme toute transaction immobilière, la signature doit se faire chez le notaire et être publiée au service de publicité foncière. Il convient généralement de signer tout d’abord un compromis de vente, de réaliser l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires et de collecter les différentes pièces justificatives concernant votre état civil et votre bien immobilier. En parallèle, votre notaire s’occupera de la rédaction de l’acte de vente en incluant toutes les clauses protectrices garantissant votre sérénité.

Signer l’acte de vente : dernière étape, vous vous rendez chez le notaire pour signer le contrat de vente avec votre acquéreur et vous recevez l’intégralité du prix de vente sur votre compte bancaire au moment de la signature.

Le cadre légal du viager sans rente

La vente en viager est réglementée par les articles 1968 à 1983 du Code Civil, qui font partie du Titre XII intitulé « Des contrats aléatoires ».

L'élément essentiel qui caractérise le contrat comme aléatoire est la présence d'une rente viagère. Sans rente viagère, le contrat n'est pas aléatoire et il ne s'agit pas d'un viager.

Le terme « viager sans rente » n'est donc pas juridiquement correct. Il désigne en réalité une vente en pleine propriété où le vendeur conserve le droit de rester vivre chez lui jusqu’à son décès. Ce Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) immobilier ne doit pas être confondu avec l’usufruit, qui offre, comme évoqué précédemment, la possibilité de mettre sa maison ou son appartement en location, afin d’en percevoir les loyers.

Le cadre fiscal du viager sans rente

La vente en viager sans rente est soumise à la fiscalité de l'impôt sur le revenu des plus-values immobilières. Si le bien vendu est la résidence principale du vendeur ou s'il le détient depuis plus de 30 ans, il sera totalement exonéré d'impôts et taxes, soit un avantage non négligeable. Autrement, un abattement fiscal pour la durée de détention est applicable à partir de la 6ème année.

C'est un avantage fiscal important du viager sans rente par rapport au viager classique, car les rentes viagères sont imposables à l'impôt sur le revenu.

Par ailleurs, le viager sans rente est avantageux en matière d'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), car seul le Démembrement d'Usage et d'Habitation (DUH) est pris en compte dans l'assiette imposable à l'IFI. La valeur fiscale du DUH est égale à 60% de l'usufruit, qui est défini par le barème fiscal de l'usufruit utilisé par les notaires.