Calcul du droit d'usage et d'habitation (DUH)

Rappel : qu'est ce que le démembrement de propriété dans un viager ?

Le démembrement de propriété représente un acte juridique qui vise à diviser la pleine propriété en deux parts distinctes : la nue-propriété et l'usufruit. Cette démarche est souvent adoptée au sein de la famille lors de donations ou de successions. Son avantage principal réside dans la réduction des charges fiscales.

D'un côté, l'usus (le droit d'utiliser le bien) et le fructus (le droit de percevoir les bénéfices, comme des loyers) appartiennent à l'usufruitier. De l'autre côté, l'abusus (le droit de disposer du bien) revient au nu-propriétaire. Bien que ces droits démembrés soient indépendants l'un de l'autre, ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent individuellement procéder à la vente du bien démembré. Le consentement des deux parties est requis pour céder la pleine propriété du logement.

Méthode de calcul du droit d'usage et d'habitation (DUH)

Les facteurs à prendre en compte dans le calcul du DUH

Le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) constitue un droit d'occupation du logement, maintenu par le vendeur dans le contexte d'une vente en viager.

Ce droit lui permet de demeurer dans le logement jusqu'à la fin de sa vie. En pratique, ses privilèges sont comparables à ceux d'un locataire.

L'évaluation du DUH viager revêt une importance significative, car elle permet de déduire la décote liée à l'occupation du logement.

Par la suite, on détermine la valeur occupée, qui correspond à la somme payée par l’acquéreur sous deux formes : le bouquet, versé le jour de la transaction, et les rentes viagères périodiques, en général mensuelles, versées jusqu'au décès du crédirentier (le vendeur en viager).

Estimer le bouquet viager

Dans le cadre d'un achat en viager, l'acheteur (débirentier) ne débourse pas immédiatement la totalité du prix de vente au vendeur (crédirentier). Au lieu de cela, dès la conclusion du contrat de vente chez le notaire, il effectue un paiement initial, désigné sous le nom de bouquet de viager.

Le montant de ce bouquet est décidé conjointement par le vendeur et l’acquéreur, son prix peut être sujet à des négociations à la hausse ou à la baisse. En règle générale, on estime que le montant du bouquet de viager représente environ 30 % du prix du bien. Le solde restant, équivalant à environ 70 % de la valeur occupée du logement, sera versé sous forme de rentes périodiques, souvent mensuelles.

Pour déterminer le montant optimal du bouquet dans une vente en viager, il faut prendre en considération trois paramètres essentiels :

• L'âge du vendeur au moment de la vente et son espérance de vie : plus le vendeur est avancé en âge, plus le montant du bouquet tend à être élevé, et la décote faible. À un certain âge, il devient plus avantageux d'obtenir une somme importante en capital plutôt que des paiements mensuels.
• L'estimation de la valeur vénale du bien immobilier : cette évaluation repose sur des facteurs tels que l'état du logement, sa localisation et sa superficie, évalués par un notaire ou un professionnel de l'immobilier.
• Les besoins financiers du vendeur, sa situation financière globale et son patrimoine.

Le versement d'un bouquet n'est pas une obligation. Dans ce scénario, le montant des rentes sera plus élevé.

Calculer la rente viagère

Pour transformer le montant initial d'un contrat en une rente viagère, les compagnies d'assurance appliquent un taux variable en fonction de l'âge atteint par le bénéficiaire au moment de l'activation de la rente, sans distinction de genre.

Ce taux de conversion est calculé en utilisant des tables de mortalité de référence et prend en compte le taux d'intérêt technique, qui correspond au taux de rendement anticipé du capital lors de sa transformation en rente. De plus, l'assureur peut prévoir contractuellement des frais sur les paiements de la rente.

En assurance vie, ces frais se situent généralement autour de 3 % du montant des versements périodiques. En utilisant ces données, une formule mathématique complexe est employée pour obtenir le taux de conversion, exprimé en pourcentage.

Pour en savoir plus, découvrez notre article sur le calcul du viager.

Pourquoi choisir le DUH plutôt que l'usufruit ?

Pour une personne âgée visant à améliorer sa retraite, la vente de sa propriété tout en maintenant le droit de résider chez elle peut être avantageuse. Deux choix se présentent : la vente en viager occupé ou la vente de la nue-propriété.

Avec la vente en viager occupé, le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation pour rester chez lui, mais sans la possibilité de louer le bien, pour percevoir des loyers. Le paiement peut inclure un bouquet et une rente (viager avec rente) ou simplement un capital payé immédiatement (viager sans rente).

En vendant la nue-propriété, le vendeur reçoit un capital immédiat et garde l'usufruit, permettant de continuer à habiter et éventuellement louer le logement.

L’usufruitier doit faire face à diverses charges financières : les coûts des intérêts hypothécaires, les impôts sur le revenu reliés à la valeur locative, la taxe sur la fortune, la taxe foncière, et les dépenses de maintenance régulière. Les charges exceptionnelles sont prises en charge par les nus-propriétaires.

Pour choisir entre usufruit viager et droit d’usage et d’habitation, une compréhension des différences entre ces droits est essentielle, tout comme la définition précise du projet personnel.


Pour en savoir plus, découvrez notre article sur les différences entre le DUH et l'usufruit.