L’usufruit et le droit d’usage et d’habitation sont des droits couramment conservés par des personnes âgées, que ce soit lors de la donation ou la vente de la nue-propriété, ou lors d’une vente en viager. Bien qu’assez proches, ces deux droits présentent des différences qu’il est important de bien comprendre pour faire son choix.
Les attributs du droit de propriété
Qu’est-ce que le droit de propriété ?
Le droit de propriété en France trouve ses origines à l’époque romaine, on en retrouvera les traces dans la dénomination des attributs que sont l’abusus, l’usus et le fructus. C’est à la Révolution que le droit de propriété a été sacralisé et inscrit dans la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789 comme un droit naturel.
C’est ensuite dans le Code Civil que le droit de propriété a été défini, selon l’article 544 du Code Civil :
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Le droit de propriété est un droit réel, en opposition au droit personnel, en ce sens qu’il donne pouvoir à une personne sur une chose, de manière directe et immédiate. A contrario, un droit personnel consisterait en une relation entre plusieurs personnes, par exemple le droit de créance qui donne au créancier le droit d’obtenir quelque chose de la part du débiteur.
L’abusus, l’usus et le fructus
Le droit de propriété est un droit complet, qui a la particularité de pouvoir être décomposé en trois attributs moins absolus.
L’abusus est le droit de disposer de la chose. Pour un bien immobilier par exemple, l’abusus consiste à vendre ce bien ou à le donner. Comme les deux autres attributs, l’abusus a un caractère positif et négatif : le titulaire de l’abusus a le droit de vendre son bien, mais il a aussi le droit de ne pas le vendre et de le conserver.
Le fructus est le droit de tirer les fruits de la chose. Pour une exploitation agricole par exemple, il s’agirait de cueillir les fruits et, d’en tirer profit en les vendant. Dans le cas d’un bien immobilier, le fructus consiste à pouvoir louer son bien immobilier en échange de la perception d’un loyer.
Enfin, l’usus et le droit d’user de la chose. Pour un bien immobilier par exemple, le titulaire de l’usus peut habiter dans le bien immobilier, y vivre, possède les clés pour y entrer et en sortir. Cet attribut a aussi un caractère positif et négatif, c’est-à-dire que le titulaire peut choisir de ne pas habiter dans le bien immobilier, sans que son droit ne s’éteigne.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Réunis ensemble, les trois attributs abusus, fructus et usus, définissent le droit de propriété, aussi appelée la pleine propriété.
Il est possible de décomposer cette pleine propriété en deux éléments : d’une part la nue-propriété qui correspond à l’attribut abusus et d’autre part l’usufruit qui correspond à la réunion des deux attributs usus et fructus. C’est ce qu’on appelle couramment le démembrement de propriété entre deux personnes, le nu-propriétaire et l’usufruitier.
Le droit d’usage et d’habitation dans une vente en viager
Qu’est-ce que le droit d’usage et d’habitation ?
Lors d’une vente en viager, le vendeur va souvent souhaiter continuer de vivre chez lui, dans le bien dont il cède la propriété pour obtenir des liquidités. C’est ce qu’on appelle le viager occupé.
Dans un viager occupé, le vendeur conserve une partie du droit de propriété qui est le droit d’usage et d’habitation, correspondant à l’usus que l’on a vu précédemment. Concrètement, dans l’acte de vente en viager occupé, une clause de réserve du droit d’usage et d’habitation est insérée, et les modalités de ce droit sont précisées avec soin dans l’acte. Le droit d’usage et d’habitation est valable durant toute la vie du vendeur, c’est-à-dire jusqu’à son décès.
Ce droit est régi par les articles 625 à 636 du Code Civil.
Les modalités d’exercice du droit d’usage et d’habitation
Dans une vente en viager, le vendeur qui conserve le droit d’usage et d’habitation doit respecter certaines obligations, dans l’intérêt de la préservation du bien et du juste partage des droits entre l’acquéreur et le vendeur.
Premièrement, l’occupant jouit personnellement de ce droit en personne prudente et raisonnable, attitude anciennement décrite comme une attitude de « bon père de famille ». Ainsi, il doit maintenir le bien dans un bon état d’entretien et s’assurer qu’il ne se trouve pas dégradé.
Le droit d’usage et d’habitation ne peut être cédé, c’est un droit réservé exclusivement à l’occupant mentionné dans l’acte de vente.
Le droit d’usage et d’habitation s’éteint au décès du vendeur, et les conditions de libération à ce moment sont généralement prévues de manière précise dans l’acte de vente. Par exemple, il peut être convenu que le bien doit être vidé de tous ses meubles dans les trois mois suivant le décès de l’occupant et qu’une pénalité financière à titre de dommages et intérêts serait versée par la succession en cas de non-respect de ce délai.
La faculté d’abandon du droit d’usage et d’habitation
Il peut être prévu une faculté d’abandon du droit d’usage et d’habitation par le vendeur. Concrètement, si le vendeur ne peut plus habiter dans son bien immobilier ou choisit de déménager, il aurait la possibilité d’abandonner son droit d’usage et d’habitation, avec des contreparties financières payées par l’acquéreur qui sont prévues et négociées au moment de l’acte de vente.
Qui paye les charges dans un viager avec droit d’usage et d’habitation ?
La répartition des charges entre le vendeur et l’acquéreur doit être stipulée dans l’acte de vente. A minima, l’acquéreur doit prendre en charge les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code Civil. Les autres taxes et charges peuvent être réparties conventionnellement selon un accord entre les parties.
Généralement, il est d’usage dans un viager occupé avec droit d’usage et d’habitation, que le vendeur s’acquiert de la taxe d’habitation, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et d’une partie des charges de copropriété ; le reste des charges de copropriété ainsi que la taxe foncière étant à la charge de l’acquéreur.
La vente en nue-propriété
Comment fonctionne la vente en nue-propriété ?
La vente en nue-propriété consiste à réaliser un démembrement de propriété. L’acquéreur prend possession de la nue-propriété qui correspond à l’attribut abusus du droit de propriété et le vendeur conserve l’usufruit qui correspond aux attributs usus et fructus. Le démembrement est réalisé par un acte notarié publié au service de publicité foncière et les modalités sont précisées généralement dans une convention de démembrement.
Quelle est la durée de l’usufruit ?
Il peut s’agir d’un usufruit viager, c’est-à-dire qu’il perdure durant toute la vie de l’usufruitier, mais il peut aussi être convenu pour une durée limitée.
Peut-on mettre en location un bien en usufruit ?
Oui, tout à fait ! C’est d’ailleurs la principale différence avec le droit d’usage et d’habitation. Une personne titulaire de l’usufruit peut louer son bien immobilier et en tirer des revenus locatifs. Ainsi, pour une personne âgée qui souhaite conserver son bien immobilier mais ne sait pas encore combien de temps elle sera en mesure de vivre seule à domicile, il peut être intéressant de conserver l’usufruit viager afin d’avoir la possibilité de libérer le bien et le mettre en location pour financer un autre hébergement comme par exemple une résidence senior ou un EHPAD.
Est-il possible de céder son usufruit ?
Contrairement au droit d’usage et d’habitation, il est tout à fait possible de céder son usufruit.
Qui paye les charges dans une vente en nue-propriété ?
La répartition des charges dans une vente en nue-propriété est régie de la même manière que pour un viager avec droit d’usage et d’habitation, mais les pratiques sont généralement différentes. En effet, à part les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code Civil qui doivent être prises en charge par le nu-propriétaire, les autres charges peuvent être réparties conventionnellement dans la convention de démembrement.
Généralement dans une vente en nue-propriété, la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et les charges de copropriété sont refacturées à l’usufruitier.
Faut-il privilégier usufruit viager ou DUH ?
Pour une personne âgée qui souhaite améliorer sa retraite, il peut être intéressant de vendre la propriété de son bien tout en conservant le droit de continuer à vivre chez soi. Deux options sont disponibles, la vente en viager occupé, ou la vente de la nue-propriété.
Pour une vente en viager occupé, le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation qui lui permet de continuer à vivre chez lui, mais sans pouvoir louer son bien à autrui. Le paiement peut se faire sous la forme d’un bouquet et d’une rente (viager avec rente) ou bien simplement sous la forme d’un capital important payé immédiatement au moment de la transaction (viager sans rente).
Dans le cadre d’une vente de la nue-propriété, le vendeur reçoit un capital important payé immédiatement et conserve l’usufruit, qui lui permet de continuer à vivre chez lui et qui lui permet également de louer son bien à autrui lorsqu’il ne pourra plus y vivre.
Pour choisir entre usufruit viager ou droit d’usage et d’habitation, il est indispensable de bien comprendre les quelques différences entre ces deux droits, et surtout il est primordial de bien définir son projet personnel.
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