La vente en viager est une solution pour améliorer sa retraite, en obtenant des liquidités grâce à son patrimoine immobilier. Le saviez-vous ? En moyenne en France, selon l’INSEE, l’immobilier a augmenté de 150% durant les 20 dernières années. Tous les propriétaires qui ont eu l’opportunité d’acheter leur bien immobilier depuis longtemps ont donc vu leur patrimoine immobilier augmenter fortement, sans que cela ne se traduise en argent sonnant et trébuchant, puisque cette richesse est bloquée dans leur patrimoine immobilier. Beaucoup de seniors se demandent comment augmenter sa retraite ? Où trouver un simulateur viager pour savoir combien obtenir ? Dillan vous donne les réponses à ces questions.
La vente en viager, un moyen d’obtenir des liquidités grâce à son bien immobilier
Avant tout, lorsqu’on envisage de vendre son bien en viager, il est indispensable de bien définir ses besoins, son projet. Deux principales formes de viager existent et répondent à des besoins différents.
Le viager libre
Commençons par le viager libre, qui est un outil patrimonial pour des propriétaires qui ne souhaitent pas continuer de vivre dans le bien immobilier objet de la vente. Le viager libre est la vente d’un bien immobilier, en échange du paiement d’une part du prix de la vente immédiatement (le bouquet) et du versement d’une rente mensuelle par l’acquéreur. Dès la signature de la vente, l’acquéreur devient libre de jouir du bien, pour l’habiter ou pour le louer, contrairement au viager occupé.
Le viager occupé
Le viager occupé est une formule intéressante pour les propriétaires qui souhaitent continuer de vivre chez eux, tout en obtenant des liquidités. Il représente 92% des transactions en viager. L’acquéreur du bien immobilier devient propriétaire du bien immobilier, mais celui-ci est grevé d’un droit réel qui peut être le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) ou même l’Usufruit, conservé par le vendeur jusqu’à son décès.
Comment calculer le prix de vente en viager ?
Qu’est-ce que la valeur vénale ?
Un bien immobilier est caractérisé par sa « valeur vénale ». Il s’agit de la valeur de marché qu’aurait le bien s’il était vendu en intégralité à un instant t. Les agents immobiliers proposent régulièrement de faire une estimation de cette valeur; pour une évaluation parfaitement indépendante, il est possible de faire appel à un expert immobilier qui va faire preuve d’une absolue impartialité. Vous pouvez aussi utiliser l’outil gratuit Demande de Valeur Foncière fourni par la Direction Générale des Finance Publiques. La valeur va dépendre de nombreux paramètres : la localisation, la surface, le nombre de pièces, la qualité de construction...
Pourquoi doit-on appliquer une décote ?
Si vous décidez de vendre votre bien en viager occupé, le prix de vente sera inférieur à sa valeur vénale, pour la simple raison que vous choisissez de conserver des droits sur le bien : le droit de l’habiter, le droit de le louer, qui sont des droits qui ont une valeur, et bien entendu l'acquéreur de votre bien ne sera nullement d’accord pour payer l’intégralité de la valeur de vénale de votre bien immobilier si vous continuez de bénéficier de ces droits. Lors d’une vente en viager occupé, le bien sera donc vendu avec une décote.
Comment calculer la décote pour un viager ?
En général, c’est un expert en viager qui se propose de calculer la décote. Certains vont même proposer un simulateur viager en ligne, et même si les résultats peuvent être différents selon l’expert auquel vous vous adresserez, le principe de calcul est en réalité assez simple, et peut être vu suivant deux approches.
Première approche : la décote correspond à un précompte de loyers. En effet, elle peut représenter les loyers que l’acquéreur pourrait obtenir s’il mettait le bien en location. Intervient ici dans le calcul la durée durant laquelle ces loyers pourraient être perçus. La date de décès du vendeur étant par nature incertaine, il est impossible de prédire en avance cette durée, et donc les experts vont utiliser les statistiques d’espérance de vie.
Deuxième approche : la décote correspond à un objectif de rendement financier. En suivant une approche financière, l’acquéreur du bien verse un capital à un instant t, qu’il pourra récupérer au moment du décès du vendeur. A ce moment, il s’attend à ce que le capital ait pris de la valeur pour générer un rendement financier. C’est l’objectif de rendement financier qui peut être utilisé pour calculer la décote.
Si vous vendez votre bien en viager occupé à Dillan, pas de surprise, notre barème de décote est transparent et disponible en ligne, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur viager pour faire une estimation gratuite et sans engagement.
Comment calculer le bouquet et la rente ?
Une fois le prix décoté fixé, vient le choix de l’étalement du paiement. Historiquement, la vente en viager était associée à un paiement avec une rente viagère, c’est-à-dire une mensualité versée par l’acquéreur jusqu’au décès du vendeur. En pratique, la première mensualité est plus importante, on l’appelle « bouquet », et le reste à payer est converti en rente viagère.
La répartition du prix entre bouquet et rente est au choix du vendeur. En général, le bouquet représente 20% à 30% du prix, mais le vendeur peut tout à fait opter pour la répartition de son choix. Attention, le bouquet n’est pas fiscalisé, en revanche les rentes sont soumises à l’impôt sur le revenu, avec un abattement qui dépend de l’âge du vendeur au jour de la vente.
Une fois le montant du bouquet choisi, le complément de prix qui sera payé en rente peut être converti en utilisant les statistiques d’espérance de vie en France. Les tables de mortalité de l’INSEE par exemple vont donner le nombre d’années théoriques restant à vivre et permettre de calculer la rente mensuelle obtenue. Si le vendeur décède avant la date théorique correspondant à son espérance de vie, il aura donc reçu moins que le prix total qui aurait été versé dans une formule « viager sans rente » ou « 100% bouquet ». A noter qu’il est possible d’insérer dans l'acte de vente une clause d'indexation de la rente, qui permet de revaloriser la rente annuellement suivant un indice convenu d’avance. Attention, lors d’une vente en viager avec rente, si l’acquéreur n’est plus en mesure de payer la rente, le vendeur peut se retrouver dans une situation très délicate. Pour sécuriser cela, il est possible de prévoir une clause résolutoire.
Puis-je vendre mon bien en viager sans rente ?
Il est de plus en plus fréquent de voir des transactions payées sans rente viagère, le prix étant intégralement payé le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Par abus de langage, ce mécanisme est appelé « viager sans rente », même si le paiement n’est plus viager, seul le droit d’habiter dans le logement reste viager.
Cette évolution est principalement expliquée par le fait que nombre d’acquéreurs ne sont aujourd’hui plus prêts à prendre le risque de ne pas savoir en avance combien va réellement coûter l’acquisition du bien. En effet, dans un viager avec rente, plus le vendeur vit longtemps, plus l’acquéreur paie cher pour le bien. Les intérêts des deux parties sont donc opposés, pouvant d’ailleurs être source de conflit éthique, la surperformance financière du projet individuel étant lié au décès rapide du vendeur...
Les investisseurs professionnels font le choix d’acquérir un nombre important de biens immobiliers, pour que l’échantillon statistique soit suffisamment important afin que les dates de décès individuelles n’aient pas d’impact sur la rentabilité globale de l’investissement.
Avec Dillan, vendez votre bien en viager sans rente, et continuez de l’occuper jusqu’à la fin de vos jours, sans rien changer à vos habitudes. Pour savoir comment augmenter sa retraite, rendez-vous sur notre simulateur viager.
