Qu'est ce que le viager ?
Le viager implique de vendre un bien immobilier (maison, appartement, propriété) contre une rente viagère, qui peut être complétée par un paiement initial, appelé "bouquet".
On différencie deux sortes de viager libre et occupé :
- Le viager occupé : le vendeur, propriétaire, vend son bien mais conserve le droit de l'habiter jusqu'à son décès.
- Le viager libre : l'acquéreur peut occuper le bien dès la finalisation de la vente, sans attendre le décès du vendeur.
La vente en viager est basée sur l'incertitude, car ni le vendeur ni l'acheteur ne peuvent connaître le coût total du bien à l'achat, qui dépend de la date du décès du vendeur. Si cette incertitude n'existe pas, comme lorsque le vendeur est malade lors de la vente et décède dans les 20 jours, la transaction peut être annulée.
La législation autour du viager : l'âge minimum
Il n'y a pas d'âge légal pour vendre en viager, cependant, la durée de vie prévue du vendeur affecte l'attractivité de l'opération. L'âge idéal pour vendre en viager est généralement autour de 70 ans, offrant un bouquet et une rente attrayants pour l'acheteur. Après 85 ans, le taux de rente pourrait devenir dissuasif pour l'acquéreur, car il augmente avec l'âge du vendeur.
La différence d'âge optimale entre l'acheteur et le vendeur est généralement d'une génération, soit environ 15 à 20 ans, selon les recommandations des experts du domaine.
Conséquence de la vente en viager à l'âge minimum ?
Les répercussions de l'espérance de vie
Le risque de longévité est un risque à long terme qui se matérialise lorsqu'un individu vit plus longtemps que prévu. Pour un acheteur en viager, c'est un risque à surveiller car il peut entraîner un déficit conséquent.
On distingue deux types de tables de mortalité pour évaluer ce risque. Les tables du moment, comme la TH00-02, basées sur des données recueillies sur une période spécifique, sont utiles pour des risques à court terme. Pour les risques à plus long terme, comme le viager, elles peuvent sous-estimer le risque de longévité.
C'est là que les tables générationnelles, comme la TGH05, entrent en jeu. Ces tables prévoient l'évolution de la mortalité en tenant compte des progrès futurs, comme les améliorations de la médecine. Ainsi, elles offrent une meilleure estimation du risque de longévité.
L'écart entre ces deux approches est particulièrement important pour les personnes plus jeunes. Pour illustrer cela, vous pouvez comparer l'espérance de vie d'une personne de 65 ans et de 85 ans avec un outil de calcul d'espérance de vie.
L'impact sur la rente viagère
L'espérance de vie à la naissance d'une femme est actuellement de 85,4 ans. Mais qu'en est-il pour une femme de 91 ans? Si cette question semble étrange, c'est parce que l'espérance de vie à la naissance n'est pas toujours l'indicateur le plus utile.
Ce qui compte, c'est l'espérance de vie résiduelle à un âge spécifique, qui représente les années restantes pour une personne d'un certain âge. C'est cet indicateur qui est utilisé dans les calculs de viager, où l'on se concentre sur l'espérance de vie du vendeur au moment de la vente.
Dans une vente en viager occupé, le vendeur reste dans le logement. L'acheteur ne peut pas en bénéficier tout de suite, donc il l'achète à un prix inférieur à sa valeur libre. Le prix de vente en viager est déterminé en appliquant une décote à la valeur vénale du bien, représentant les loyers que le vendeur a payés d'avance.
La date à laquelle le bien sera libre est incertaine, caractéristique d'une vente en viager. Pour estimer cette date, on utilise l'espérance de vie statistique du vendeur au moment de la vente. Cette espérance de vie permet de calculer la décote à appliquer à la valeur vénale du bien.
La décote correspond à la valeur des loyers sur une durée équivalente à l'espérance de vie du vendeur. En déduisant la décote de la valeur vénale du bien, on obtient le prix de vente en viager, qui sera divisé entre un bouquet et une rente.
Quel est l'âge idéal pour vendre en viager ?
Il n'y a pas d'âge légal pour être vendeur en viager selon la loi. La vente en viager est donc accessible à tous, quel que soit l'âge.
En matière de vente immobilière en viager, le Barème Daubry est généralement utilisé. Il aide à déterminer la rente viagère et le bouquet en fonction de l'espérance de vie de l'individu et de la valeur du bien. Il est à noter que ce barème est applicable pour les personnes âgées de 40 à 105 ans.
Quant à l'âge recommandé pour vendre en viager, vendre trop tôt ou trop tard peut réduire le nombre d'acheteurs potentiels. Il est généralement plus aisé de vendre à partir de 70 ans, bien qu'il ne soit pas impossible de vendre plus jeune. Avec le bon prix, tout bien immobilier peut être vendu.
- L'âge idéal pour vendre en viager est généralement entre 75 et 85 ans, offrant un bouquet et une rente attrayants pour l'acheteur.
- La décote correspond à la valeur des loyers sur une durée équivalente à l'espérance de vie du vendeur.
- Il n'y a pas d'âge légal pour vendre en viager selon la loi.
