Les différentes typologies d'acquéreurs
Achat viager : les particuliers
La vente immobilier en viager directement aux particuliers comporte certains risques, notamment du côté de l'acheteur débirentier.
Lorsqu'un vendeur vend sa propriété sans intermédiaire, il y a un risque que le prix du viager soit surestimé par ce dernier. Cela est d'autant plus probable si le vendeur est un non-professionnel qui peut hésiter sur le calcul du prix de la rente, l'estimation de son espérance de vie, ainsi que sur le barème retenu pour le viager.
Toutes ces incertitudes peuvent entraîner pour l'acheteur le risque de payer un prix global (bouquet + rente), supérieur à la valeur réelle du logement.
Du côté du vendeur, le fait de vendre sans l'expertise d'un intermédiaire spécialisé comporte également le risque de commettre des erreurs dans la stratégie de vente. Par exemple, un vendeur particulier pourrait penser faire une bonne affaire en vendant en viager avant l'âge de 70 ans, ignorant que dans ce cas, le montant de la rente serait minime, voire dérisoire, surtout en cas de viager occupé.
Malgré ces risques, la vente en viager directe entre particuliers permet d'éviter les frais d'agences immobilières.
Achat viager : les entreprises
Une SCI peut tout à fait procéder à l'achat en viager, sans que cela soit en contradiction avec les dispositions du Code civil.
Plusieurs sociétés d'investissement ont créé des SCI dédiés à l'acquisition de biens en viager, ce qui présente des avantages indéniables pour l'achat immobilier en viager, notamment parce qu'une société d'investissement est mieux outillée pour faire face aux différentes obligations contractuelles. Parmi ces obligations, on trouve les clauses relatives aux privilèges du vendeur, la clause résolutoire, ou encore les obligations alimentaires qui peuvent être imposées à l'acheteur.
Un autre avantage de l'achat en viager par une SCI réside dans la sélection du bien immobilier. Le gérant de la SCI peut en effet choisir précisément le logement à acquérir, assurant ainsi une rentabilité optimale pour l'investissement.
L'achat en viager par une SCI devient ainsi une option attrayante et judicieuse pour les investisseurs cherchant à diversifier leurs placements fonciers.
Les conditions légales pour acheter en viager
Conditions d'âge
La vente en viager ne présente pas de limite d'âge minimum imposée par la loi. Tout propriétaire, peu importe son âge, peut décider de vendre son bien en viager s'il remplit les conditions requises.
En réalité, il est peu probable de trouver un acheteur si vous avez moins de 65 ans. L'espérance de vie moyenne étant en effet aujourd'hui en moyenne de 85 ans pour les femmes et de 79 ans pour les hommes, rares seront les acheteurs prêts à s'engager à verser une rente viagère pendant des décennies.
Conditions de capacité juridique
La vente en viager d'un bien immobilier est ouverte à toute personne, physique ou morale, disposant de la capacité juridique nécessaire. En termes simples, la capacité juridique fait référence à la capacité d'être titulaire de droits (comme le droit de propriété) et de les exercer. Pour une personne physique, cela signifie être en mesure d'accomplir tous les actes par elle-même. Quant à une personne morale, comme une société immobilière représentée, cela concerne la capacité à effectuer certains actes relevant de son objet social. L'inaptitude peut être associée à une personne physique lorsque celle-ci est restreinte en raison de son âge, de son état physique ou mental. Lors de la mise en vente d'un bien immobilier en viager, il est impératif que le vendeur possède l'intégralité de sa capacité de jugement. Dans le cas contraire, la transaction en viager pourrait être annulée par décision du tribunal.
Afin d'éviter tout litige potentiel, il est donc primordial que le vendeur soit pleinement conscient et capable de prendre des décisions juridiquement valables lorsqu'il opte pour la vente de son logement en viager. Cette vente constitue un engagement financier important pour l'acheteur, et la validité juridique lors de la signature de l'accord, devant notaire, doit être irréprochable.
Conditions de solvabilité
La vente d'un logement en viager expose le propriétaire crédirentier (vendeur) à un risque potentiel de défaut de l'acheteur, pouvant être dans l’incapacité d’honorer les sommes dues. Afin de minimiser ces risques, il est essentiel de faire preuve de prudence dans le choix de l'acquéreur et de vérifier sa solvabilité. Bien que certaines garanties puissent être prises, telles qu'une hypothèque de premier rang, elles ne garantissent pas totalement la récupération des montants dûs en cas de nécessité.
Une stratégie pour contourner ce problème consiste à opter pour un contrat de viager sans rentes, où seul le versement d’un bouquet initial est proposé au crédirentier. Peu d’acquéreurs disposent d'une somme conséquente pour une telle transaction, mais il existent des SCI spécialisées dans l'acquisition de biens en viager sans rentes.
En cas de décès du crédirentier dû à une maladie contractée avant la vente et survenant dans les 20 jours suivant cette vente, le contrat de viager est annulé. Autrement dit, si une personne est consciente de sa situation “terminale”, elle n’a pas le droit de vendre son habitation en viager.
Un héritier peut-il acheter en viager ?
Acheter un bien immobilier en viager avec ses parents comme crédirentiers est tout à fait possible. Pour éviter toute qualification de “donation” par les impôts, il est essentiel que les montants du bouquet et de la rente viagère soient considérés comme “importants” et “sérieux”. Cette vente doit être approuvée par l'ensemble de la fratrie, sinon ils pourront demander à ce qu'elle soit considérée comme une donation.
Qui ne peut pas acheter en viager ?
Avant de se lancer dans l'achat d'un bien immobilier en viager, il est essentiel d'avoir une approche d'investisseur averti et de prendre en compte certains points clés.
- Avoir un apport suffisant : Il est indispensable de disposer des fonds nécessaires pour honorer le versement du bouquet et les frais de notaire liés à l'achat en viager. Obtenir un crédit bancaire pour ce type d'acquisition immobilière est souvent complexe, il est donc préférable de pouvoir financer l'opération avec des fonds propres.
- Assurer la gestion des rentes mensuelles : Outre le règlement du bouquet, il est crucial de pouvoir verser régulièrement les montants des rentes viagères auprès du crédirentier (vendeur). Il faut prévoir des ressources stables pour couvrir ces mensualités, indépendamment des fluctuations de vos revenus. Manquer une échéance peut entraîner la perte du bien immobilier acquis en viager, l'assiduité est primordiale.
- Adopter une vision d'investisseur : Le contrat viager doit être considéré comme un placement immobilier et non comme une acquisition dans le but d'y habiter rapidement. Pour réussir en viager, il faut envisager cet achat comme un investissement immobilier à long terme.
- Éviter le piège de l'âge du vendeur : Choisir un viager en se basant uniquement sur l'âge avancé du vendeur, et en espérant un décès rapide, est une erreur fréquente parmi les investisseurs. L'aléa est un élément fondamental du viager il est impossible de prévoir la durée de vie exacte d'un individu. Les statistiques d'espérance de vie sont basées sur des millions de personnes, et ne s'appliquent pas à une seule personne en particulier.
- Respecter la différence d'âge : Pour optimiser un investissement en viager, il est recommandé de prévoir une différence d'âge d'une génération entre l'acheteur et le vendeur propriétaire. Cette stratégie permettra de tirer pleinement profit du viager libéré par le vendeur. Pensez également à anticiper votre stratégie de sortie du viager : résidence principale, location, donation ou revente.
La solution d'achat en viager de Dillan
Avec Dillan, vous disposez d'une solution alternative au viager classique, offrant plusieurs avantages :
- Un capital immédiat et clair : Nous ne proposons pas de rente viagère, mais seulement un bouquet, ce qui vous permet d'obtenir rapidement un montant important de vente, sans surprises ni paiements de sommes échelonnées.
- Une vente sans intermédiaire : En collaborant avec notre société foncière, nous achetons directement votre bien, éliminant ainsi la recherche d'un acheteur particulier en viager. Vous gagnez en simplicité et rapidité dans la transaction immobilière, conclue avec un notaire, afin de sécuriser notre partenariat.
- Flexibilité personnalisée : Avec Dillan, vous avez la possibilité de vendre une quote-part de votre bien immobilier, vous offrant ainsi la liberté de recevoir précisément le montant dont vous avez besoin tout en conservant l'usufruit viager. Vous avez par ailleurs le droit de renouveler l'opération, en cas de besoin.
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre simulateur en ligne.
