Calcul de la vente à terme

Rappel : qu'est ce qu'une vente à terme et ses avantages ?

La vente à terme d'un bien immobilier est un contrat immobilier de vente où le vendeur cède son bien à un acquéreur moyennant le paiement d'un montant initial (bouquet) suivi de mensualités (rentes), échelonnées sur une période prédéfinie, généralement entre 10 et 20 ans. Contrairement au viager, la modalité de la transaction ne dépend pas de la durée de vie des vendeurs. En cas de décès du vendeur, les mensualités doivent être versées aux héritiers jusqu'à la fin du contrat.

Au niveau financier, les versements mensuels peuvent être fixes ou révisables, basés sur l'évolution de l'indice du coût de la construction dans le cas révisable. Ces détails sont consignés dans l'acte authentique. Le bon paiement des mensualités est essentiel, car tout manquement entraîne une clause résolutoire rendant la vente caduque. Le vendeur reprend alors la pleine propriété du bien et conserve les mensualités déjà perçues.

La vente à terme offre des avantages tant pour l'acquéreur que pour le vendeur. Pour l'acheteur, les paiements échelonnés permettent d'éviter de contracter un prêt bancaire, rendant ainsi l'investissement plus accessible. Cela peut être une solution attrayante pour devenir propriétaire d’une résidence secondaire, maison ou appartement, ou se constituer un patrimoine à moyen ou long terme. De plus, fiscalement avantageuse, la vente à terme occupée offre une décote sur le prix de vente, ce qui évite au nouvel acquéreur de devoir payer des loyers.

Quant au vendeur, les versements perçus constituent un type de complément de revenu non soumis à des taxes, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire. Contrairement au viager, la vente à terme assure que les versements des mensualités continueront à prendre effet pour ses ayants-droit en cas de décès, ce qui constitue un avantage réel pour sa famille. En optant pour une vente à terme occupée, le vendeur peut également rester dans son logement dans le cadre d’une période déterminée grâce au Droit d'Usage et d'Habitation (DUH), ce qui lui laisse le temps de trouver une nouvelle opportunité immobilière, sans avoir à contracter un prêt relais ou déménager temporairement.

Comment calculer le prix d'une vente à terme

Les éléments à prendre en compte dans le calcul

On distingue 4 éléments intervenant dans le cadre du calcul global :

• Valeur vénale
• DUH ou droit d'usage et d'habitation
• Prix de vente à terme
• Mensualités de paiements

Les étapes du calcul de vente à terme

Le calcul d'une vente à terme suit le même principe qu'un viager, se déroulant en quatre étapes clés :

1. Estimation de la valeur vénale : Tout d'abord, on estime la valeur marchande du bien immobilier, comme on le ferait pour une vente classique, qu'il s'agisse d'un appartement, d'une maison en viager, en vente à terme, ou en vente immobilière traditionnelle.
2. Calcul de la valeur économique du droit d'usage et d'habitation (DUH) : En fonction de la durée d'occupation choisie dans le contrat de vente à terme, on évalue la valeur actuelle nette des loyers futurs pour la période d'occupation définie. Si la durée d'occupation est viagère, l'espérance de vie du vendeur est prise en compte dans le calcul du DUH.
3. Le prix de vente à terme est ensuite déterminé en soustrayant le DUH de la valeur vénale.
4. Calcul des mensualités de paiement : Les mensualités sont calculées en fonction du montant souhaité comme "comptant" par le vendeur, et le solde est réparti en mensualités sur la durée d'occupation définie par le contrat immobilier.

Les différences de calcul entre la vente à terme libre et occupée

La différence est liée au DUH.

En tant qu’acheteur, dans le cas d'une vente à terme libre, vous pouvez profiter immédiatement du bien immobilier acquis dès la signature de l'acte de vente.

Dans la vente à terme occupée, la principale différence est que le vendeur continue d'utiliser le logement pendant toute la période de paiement des rentes. En échange, il verse à l'acheteur un Droit d'Usage et d'Habitation.

Les coûts supplémentaires d'une vente à terme

La fiscalité d'une vente à terme

Le paiement à terme est une méthode de paiement, et pour la vente à terme, le régime fiscal appliqué est celui des plus-values immobilières, et présente des avantages. Ainsi, la vente à terme sera entièrement exonérée d'impôts si le bien en question est la résidence principale du vendeur ou s'il est détenu depuis plus de 30 ans. Dans ces cas, le vendeur ne sera redevable d'aucune taxe, que ce soit sur le montant initial (comptant) ou sur les mensualités.

Cependant, le vendeur est normalement assujetti à l'impôt sur les plus-values immobilières, sauf s'il bénéficie d'une exonération prévue par la loi, comme dans le cas de la résidence principale ou d'un bien détenu depuis plus de 30 ans. Dans les autres situations, l'abattement fiscal standard sera appliqué en fonction de la durée de détention du bien immobilier.

Les frais de notaire

Dans le cadre d'une vente à terme, l'acheteur prend en charge la totalité des frais de notaire, dont le coût est évalué en fonction de la valeur vénale du bien immobilier.